Какую недвижимость лучше купить для сдачи в аренду

15.09.2018 16:48

Сдача жилой недвижимости — один из самых распространенных (наравне с банковскими депозитами) способов получения пассивного дохода для граждан России. Кто-то сдает жилье, которое досталось ему по наследству, а кто-то — целенаправленно покупает для этого квартиры.

В обоих случаях такая бизнес-деятельность имеет массу нюансов. Если их знать, можно получать стабильный и высокий пассивный доход при минимальных затратах времени. И наоборот — не зная тонкостей арендного бизнеса, можно и доход не получить, и средств затратить немало, уйдя в минус. IQReview собрал целую инструкцию для тех, кого привлекает подобный способ заработка. Рассматривать будем только долгосрочную аренду — от месяца и дольше.

Чтобы оценить возможный доход, нужно иметь представление о ценах на аренду в разных городах РФ.

Цифры примерно такие:

Учтите, что полученные средства нужно будет вкладывать в поддержку и развитие бизнеса. Как минимум раз в 5-7 лет желательно делать в квартире косметический ремонт. Если заказывать его у бригады специалистов, примерная цена отделки за 1 «квадрат» будет примерно 2-3 тысяч рублей. То есть за однокомнатное жилье площадью 40 квадратных метров придется отдать порядка 80-120 тысяч.

Жить только на деньги, которые приходят от сдачи квартир, вполне реально. Причем реально не только для тех, кому они достались по наследству. При грамотном распоряжении своими финансами среднестатистический гражданин вполне может прийти к такой цели. Займет это, правда, не один и не два года.

Представим, что для жизни человеку достаточно иметь около 15 тысяч рублей ежемесячно. Если у вас есть свое жилье, то на такую сумму вполне реально покупать еду и оплачивать коммунальные услуги. Конечно, на одежду, развлечения, медицину, покупку бытовой техники, отдых, ремонт и прочие статьи расхода таких средств уже не будет хватать.

Получается, что 1 квартира в Москве, Питере или в миллионнике — уже может покрывать расходы 1 человека на самые основные нужды. Если брать в расчет город поменьше — то нужно иметь уже 2 квартиры.

Для более комфортной жизни среднестатистическому гражданину (при условии, что у него есть свое жилье) достаточно получать 25-30 тысяч рублей ежемесячно. Этого уже хватит не только на еду, но и на прочие траты (конечно, без особой роскоши).

То есть для того, чтобы покрывать основные расходы на 1 человека, необходимо:

Это — при самом лучшем раскладе, если у вас не будет длительных простоев, и если жильцы попадутся порядочные.

Условно жилье можно разделить на несколько ценовых сегментов. В зависимости от этого будет определяться и приблизительная целевая аудитория ваших съемщиков.

Варианты могут быть такими:

Если квартира вам не достается по наследству, а вы планируете специально покупать ее под сдачу, обращайте внимание на такие нюансы:

Комнаты в квартирах целенаправленно покупать для сдачи не рекомендуется. Основные причины:

Поскольку сдавать в аренду большую квартиру с дорогой отделкой станет не каждый — сделаем акцент на бюджетный вариант ремонта и обстановки для небольшого жилья. Ниже перечислим основные нюансы.

Что касается отделки:

Теперь что касается мебели. Вам потребуется:

Из техники основной набор будет таким:

Это — самый-самый минимальный набор, с которым уже можно искать жильцов. В идеале еще потребуется:

Не обязательно, но желательно также приобрести:

Эффективность бизнеса по сдаче жилья напрямую зависит от квартирантов. Идеальные жильцы — это:

Искать квартирантов можно через:

Заключать договор или обойтись без него — вопрос спорный. Нередко при аренде жилья обходятся и без него, договариваясь обо всех обязательствах, правилах и условиях на словах.

Договор больше необходим жильцам — как документ, подтверждающий их право на проживание в квартире. Иначе (без договора) при первом же требовании владельца им предстоит съехать, даже если за проживание они заплатили и договорились жить следующие несколько месяцев. Такое может произойти как умышленно (когда владелец хочет просто обмануть жильцов), так и непреднамеренно (к примеру, владельцу срочно потребовалась крупная сумма, и он решил продавать квартиру).

Если договор заключается, то в нем в обязательном порядке должны указываться:

Если вы не можете сделать это самостоятельно, но договор обязательно необходим — лучше обратиться за консультацией к юристу.

Согласно действующему законодательству РФ, со сдаваемой жилплощади должен уплачиваться налог. При этом не имеет значения, на какой срок арендуется жилье — на сутки или на 2 года — платить все равно нужно.

Документально это можно оформить двумя способами:

Отсутствие договора при сдаче в аренду расценивается как умышленное уклонение от уплаты налогов. В этом случае вам придется уплатить и сам налог, и в качестве штрафа — добавить еще 40% от суммы неуплаты. За непредставление налоговой декларации — еще от 5 до 30% за каждый месяц просрочки.

По факту официально жилье сдается в основном только в Москве, и в основном только теми, у кого несколько квартир. Причем в скрытии факта аренды заинтересованы как владельцы, так и съемщики: ведь если с квартиры надо будет дополнительно платить налог — хозяева жилья на эту сумму поднимут размер арендной платы.

После того, как вы отдали ключи своим квартирантам, можно вздохнуть спокойно. Теперь ваша задача заключается только в получении денег и периодическом контроле. В первые несколько месяцев рекомендуется забирать деньги самостоятельно, приезжая в квартиру. Так вы сможете оценить ее состояние.

Если жильцы чистоплотные, спокойные и аккуратные — далее личные поездки можно делать реже (к примеру, раз в 2 месяца), а оплату получать на карту.

В обязательном порядке нужно проверять оплату коммунальных услуг. Удобнее всего зарегистрироваться на сайте госуслуг, и договориться с квартирантами, чтобы они присылали фотографии чеков.

Источник